我省房地产市场运行简析——一季度全省经济形势系列分析之九

    一季度，受“金三银四”的销售旺季和“国五条”新政的“末班车”效应等因素的综合影响，我省房地产开发投资增幅回升，即期楼市销售升温，企业资金到位情况明显好转。与此同时，在房地产市场运行中也存在着一些不容忽视的问题，值得关注。

一、房地产市场运行情况

（一）开发投资增幅显著回升，住宅开发结构继续优化

     一季度，全省房地产开发投资完成700.3亿元，同比增长14.8%，增幅虽同比回落11.5个百分点，但与1-2月相比大幅回升10.1个百分点。其中住宅投资464.7亿元，增长15.3%，住宅投资增速高于房地产开发投资增速0.5个百分点，这也是自2012年以来连续第二个月高于房地产开发投资增速；办公楼投资33.3亿元，增长33.5%；商业营业用房投资126.3亿元，增长34.3%。

    住宅开发结构继续优化，面向刚需的90平方米以下小户型住宅投资快速增长。一季度，90平方米及以下住宅投资170亿元，增长34.4%，高于全省住宅投资增速19.1个百分点，占住宅投资的比重达36.6%，比上年同期提高5.2个百分点；144平方米以上住宅投资37.9亿元，增长10.4%，占住宅投资的比重为8.1%，同比回落0.4个百分点。

（二）楼市持续升温，住宅销售为主要拉动力

自2011年初新一轮调控以来，我省房地产市场经历了一段时间的低迷，从2012年2季度起，需求逐步释放，交易量出现明显回升，进入今年3月，也是楼市“金三银四”传统销售旺季，加上处于新政落地前的真空期，不少开发商集中加推放量，大量购房者赶搭“末班车”入市。一季度，全省商品房销售面积1292.7万平方米，同比增长42%，增速比上年同期提高51个百分点。其中，住宅销售面积1169.8万平方米，增长53.8%；办公楼销售面积15.8万平方米，增长2.1%；商业营业用房销售面积94.3万平方米，下降17.6%。

一季度，商品房销售额662.7亿元，增长45.8%，增速比上年同期提高50.8个百分点。其中，住宅销售额563.5亿元，增长70.1%；办公楼销售额12.8亿元，下降3.2%；商业营业用房销售额81.9亿元，下降17.1%。

（三）开发企业资金链进一步好转，定金及预售款和个人按揭贷款大幅增长

在销售业绩持续高位增长的带动下，全省房地产开发企业本年到位资金回笼加快，企业资金链进一步好转。一季度，全省房地产开发企业本年共到位资金1271亿元，同比增长26.2%，增幅比上年同期提高20.9个百分点，高于同期开发投资增幅11.4个百分点，开发企业资金保障度（当年到位资金与完成投资的比例）由上年同期的1.65∶1提高到1.82∶1。

从资金来源看，与销售关联紧密的定金及预售款和个人按揭贷款大幅增长。一季度房地产开发企业国内贷款176.3亿元，增长10.6%；自筹资金499.8亿元，增长0.7%；定金及预收款323.5亿元，增长104.3%；个人按揭贷款192.3亿元，增长62.6%。

（四）待售面积环比下降，开发企业库存压力有所减轻

    随着销售市场的转暖，我省商品房待售面积环比出现下降，开发企业库存压力有所减轻。3月末，全省商品房待售面积1253.7万平方米，比2月末减少15.2万平方米，环比下降1.2%。其中，住宅待售面积减少24.2万平方米，下降2.9%；办公楼待售面积减少4万平方米，下降9.3%；商业营业用房待售面积增加0.5万平方米，增长0.1%。

    二、值得关注的问题

   （一）房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献减弱

    受国家调控政策影响以及部分开发项目竣工、新开发项目接续不上等多种因素的影响，一季度全省房地产开发投资增幅同比回落11.5个百分点，低于同期全省固定资产投资增幅7.9个百分点，占全省固定资产投资比重为21.7%，比上年同期下降1.4个百分点。

    （二）商品房新开工面积再次下降，稳定房价面临压力

    一季度，我省商品房新开工面积2130.8万平方米，同比下降4.7%，1-2月份为增长4.2%。其中，住宅新开工面积1569.4万平方米，增长0.2%；办公楼新开工面积56.5万平方米，下降20.8%；商业营业用房新开工面积330.6万平方米，下降20.7%。新开工面积下降表明在调控的大背景下，部分开发企业仍保持相对谨慎的态度，投资信心不强，开工速度并未出现与市场销售的同步提升，从而给后续市场供应带来的不确定因素增多，稳定房价面临一定压力。

    （三）商业地产“产销”失衡，面临过剩风险

 一季度，我省商业营业用房投资同比增长34.3%，高于同期房地产开发投资增幅19.5个百分点，而销售面积却下降17.6%，与此同时3月末全省商业营业用房待售面积同比增长高达77.4%。商业营业用房投资过快增长，可能会导致区域消费需求无法与商业营业用房的发展势头相匹配，商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。

三、上半年全省房地产开发市场走势判断及建议

    “国五条”的出台显示出政府严控房地产市场的决心和信心，但未来市场走势如何，还要看后期政策的执行力度和地方细则的进一步出台和实施情况，房地产开发市场仍面临诸多不确定。考虑到目前楼市价格稳中有升，楼市在一季度出现的“小阳春”局面会刺激开发企业抓紧开工建设，不断推出宜居路段、宜居户型的刚需楼盘，加之保障性安居工程项目陆续落地、上马、开工建设，后市房地产开发投资会继续稳步增长。同时新房成交量仍将维持在较高水平，除了二手房交易个税规避因素外，以前暂时观望的购房者在房价不断微涨的市场形势下分批入市，加之原本打算购置二手房的客户也转向了新房市场，不断催热新房市场。为促进我省房地产市场平稳健康发展，当前要认真贯彻落实好“国五条”和有关实施细则，着力抓好“两稳”（稳房价、稳预期）和“两增”（增强信心，增加投资）工作，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

（一）稳定市场预期。一是坚持和强化正确舆论引导，深入解读国家各项政策措施，引导居民从自身实际出发理性消费。二是从源头适度增加土地供应量，整治开发企业囤地现象，公开未开发土地情况，督促开发企业按照合同约定开工建设。

（二）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处房地产开发商和中介机构违法违规行为。

（三）加强保障性住房建设、分配与管理。抓紧落实年度保障性住房建设任务，加强基础设施和公共服务配套，确保工程质量安全，提高保障性住房分配率、入住率。建立完善保障性住房建设运营管理长效机制，实现公平分配、有序退出。

（四）理性发展商业地产。结合城市新区、城市组团建设，因地制宜地推进省辖市和县（市）中心商务区、特色商业区建设。